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Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

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Meist fällt der Entscheid für einen Verkauf des Eigenheims aus freien Stücken. Beispielsweise weil man in eine zentralere und bequemere Wohnung umziehen möchte. Manchmal steckt aber auch ein gewisser Zwang dahinter, etwa bei einem Jobwechsel, der einen Umzug in einen anderen Landesteil nötig macht.

Während bei einem Umzug aus beruflichen Gründen der Zeitpunkt für den Verkauf üblicherweise vorgegeben ist, kann man diesen in den meisten anderen Fällen selber bestimmen. Bei der Festlegung des passenden Zeitpunkts spielen sowohl emotionale als auch sachliche Faktoren eine Rolle.

Der richtige Zeitpunkt – emotionale Faktoren

Auch wenn der Plan, das Eigenheim zu verkaufen, schon länger im Kopf herumgeistert, braucht es meist Zeit, um sich schlussendlich mit dem Gedanken an einen Auszug anzufreunden. Sich von einer Liegenschaft zu lösen, ist immer auch ein emotionaler Prozess. Besonders wenn man sich nach Jahrzehnten im eigenen Haus von vielen Dingen trennen muss, weil die neue Wohnung kleiner ist. Auch wenn die Liegenschaft sich lange Zeit im Familienbesitz befand, kann dies ein Grund sein, mit dem Verkauf zu zögern.

Wenn Ihnen die Trennung von Ihrem Haus, Ihrer Wohnung persönlich Probleme macht, sollten Sie sich frühzeitig mit der emotionalen Seite auseinandersetzen. Tauschen Sie sich mit Ihrem Partner, Ihrer Partnerin oder mit anderen Familienmitgliedern aus, wägen Sie die Vor- und Nachteile des Verkaufs nochmals sauber gegeneinander ab und überlegen Sie sich auch Alternativen. Beispielsweise, dass Sie sich eine Hintertür offenlassen und Ihr Eigenheim nach dem Auszug vorerst nur vermieten, statt es gleich zu verkaufen.

Der richtige Zeitpunkt – sachliche Faktoren

Der richtige Moment für den Verkauf einer Liegenschaft wird auch von sachlichen Faktoren beeinflusst: von der Verfügbarkeit der neuen Wohnung, des neuen Hauses beispielsweise oder vom Immobilienmarkt, von der Nachfrage, von der finanziellen Situation und zum Teil auch von steuerlichen Überlegungen.

Im Vordergrund steht bei solchen Abwägungen meist die Marktsituation: Ist die Nachfrage gut und lässt sich ein hoher Preis erzielen? Oder lohnt es sich, eher noch etwas zuzuwarten? Schlüssige Antworten auf diese Fragen sind auch für Kenner des Immobilienmarkts schwer zu finden, denn es lässt sich – ähnlich wie bei den Aktienkursen an der Börse – nicht wirklich voraussagen, wie sich die Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen mittelfristig entwickeln werden. So hat sich in den letzten zwanzig Jahren die Preiskurve für Immobilien an guten Lagen laufend nach oben bewegt, obwohl Fachleute immer wieder ein Ende des Immobilienbooms vorausgesagt haben. Als Faustregel gilt deshalb: Wenn die Nachfrage stimmt und sich ein zufriedenstellender Preis erzielen lässt, sollte man den Verkauf durchziehen.

Ausschlaggebend für den Verkaufszeitpunkt ist oft auch die finanzielle Situation. Haben Sie beispielsweise bereits eine neue Wohnung gekauft, kann die damit verbundene Doppelbelastung einen zügigen Verkauf der bestehenden Liegenschaft forcieren.

Und schliesslich kann auch die steuerliche Belastung durch den Verkauf den richtigen Zeitpunkt beeinflussen. Ein Beispiel: Liegen der Verkauf der bisherigen Liegenschaft und der Kauf eines neuen Objekts zeitlich nicht zu weit auseinander, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Zudem: Wechseln Sie an einen Ort mit tieferer Steuerbelastung als bisher, lohnt sich ein Umzug vor dem Jahreswechsel. Denn die Besteuerung erfolgt in derjenigen Gemeinde, in der man am Jahresende wohnt.

Tipps: Die Erfahrung von Fachleuten zeigt: Je älter man zum Zeitpunkt des Auszugs aus dem angestammten Eigenheim ist, desto schwerer fällt es einem und desto mehr Zeit braucht man dafür. Planen Sie im Hinblick auf die Pensionierung den Verkauf Ihres jetzigen Eigenheims und den Umzug in eine neue Liegenschaft oder ein Mietobjekt, sollten Sie damit nicht allzu lange zuwarten. Rein aus finanziellen Gründen empfehlen Experten, den Schritt sogar schon einige Jahre vor der Pensionierung zu machen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie planen, wiederum Wohneigentum zu erwerben. Solange Sie noch im Berufsleben stehen, ist Ihr Einkommen höher und die Finanzierung einfacher zu regeln.

Eilt der Verkauf nicht und möchten Sie einen möglichst guten Preis erzielen, sollten Sie eine erfahrene Immobilienspezialistin beiziehen und mit ihr den richtigen Zeitpunkt bestimmen. Manchmal genügt es nur schon, die passende Jahreszeit zu wählen. So ist nach der Erfahrung von Fachleuten der Frühling meist die beste Zeit für einen Verkauf. Die ersten warmen Tage und das spriessende Grün lassen bei vielen den Wunsch nach einem eigenen Heim aufkeimen. Entsprechend nimmt die Nachfrage zu und damit auch die Chance, einen höheren Preis zu erzielen.

Den Verkauf kommunizieren

Innerhalb der Familie und im engeren Freundeskreis werden Sie den geplanten Umzug und damit auch den Verkauf Ihrer Liegenschaft in der Regel schon zu einem relativ frühen Zeitpunkt thematisieren. Wichtig ist es aber auch, die direkten Nachbarn rechtzeitig zu informieren. Denn oft hat man jahrzehntelang nebeneinander gewohnt, und ein Wechsel der Eigentümerschaft bedeutet auch für die Nachbarn eine Veränderung. Für den richtigen Zeitpunkt gilt: Informieren Sie die Nachbarschaft erst, wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Sie verkaufen wollen, und spätestens, bevor Sie das erste Inserat aufschalten. Wissen die Nachbarn Bescheid, können sie zudem Hinweise auf mögliche Kaufinteressenten geben.

Tipp: Ein Verkauf der Liegenschaft an Bekannte Ihrer Nachbarn erspart Ihnen zwar einen Grossteil des Aufwands für die Vermarktung sowie das Honorar einer Maklerin. Dafür haben Sie unter Umständen weniger Gestaltungsspielraum beim Preis, da keine Konkurrenzsituation besteht. Überlegen Sie sich deshalb, schon bevor Sie den Verkauf in der Nachbarschaft zum Thema machen, ob für Sie ein direkter Verkauf denkbar ist oder ob auch Bekannte von Nachbarn das normale Verkaufsprozedere – beispielsweise mit Bietrunden – absolvieren müssen.

In Kooperation mit:

© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.
Der Inhalt dieses Artikels stammt aus dem Beobachter-Ratgeber «Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten» und wurde an Brixel zur online-Publikation lizenziert. Hier geht’s zum Buch: https://shop.beobachter.ch

Über den Autor
Beobachter Edition
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© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.

Weiterführende Literatur

Faktor Mikro- & Makrolage beim Kauf einer Immobilie

Bevor man sich für das Eigenheim entscheidet, gibt es ein paar wenige Hürden zu meistern. Viele Entscheidungen müssen getroffen werden. Neben finanziellen und emotionalen Einflussfaktoren ist auch die Wahl des Standortes im Detail zu betrachten. Im Voraus können die eigenen Bedürfnisse mit der Mikro- und Makrolage des Wunschstandortes abgeglichen werden. Fehlentscheidungen beim Standort für das künftige Eigenheim, können so zum grossen Teil vermieden werden und die Wahl des passenden Standortes fällt wesentlich leichter. 

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