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Stockwerkeigentum: Was gehört mir, was nicht?

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Stockwerkeigentum liegt im Trend. Für viele ist es der einzige Weg, zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Doch was erwirbt man eigentlich, wenn man eine Eigentumswohnung kauft?

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form von Miteigentum: Das gesamte Grundstück inklusive Haus und aller seiner Bestandteile steht im Miteigentum sämtlicher Stockwerkeigentümer. Doch die Eigentümer und Eigentümerinnen haben auch ein Sonderrecht an Gebäudeteilen, das heisst, dass sie gewisse Teile ausschliesslich nutzen, verwalten und baulich ausgestalten können. In diesem Punkt haben sie also eine ähnliche Stellung wie Alleineigentümer.

Stockwerkeigentum entsteht nur durch Begründung. Diese kann vor oder nach Erstellung des Gebäudes erfolgen, muss aber vor dem Verkauf einer Wohnung als Stockwerkeigentum vollzogen sein.

Info: Weil für jede Stockwerkeigentumseinheit ein separates Grundbuchblatt im Grundbuch eröffnet wird, gilt jede Einheit im geschäftlichen Verkehr als ein selbständiges Grundstück.

Die gemeinschaftlichen Teile

Alle Teile der Liegenschaft, die nicht zum Sonderrecht gehören, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum: Die Stockwerkeigentümer können über diese Teile nur gemeinsam verfügen. Je nachdem, um welches Geschäft es sich handelt, sind dazu verschiedene Zustimmungsquoren notwendig. Abstimmungen über solche Geschäfte führt die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Versammlungen durch. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer solchen Gemeinschaft.

Zwingend gemeinschaftliche Teile

Damit die einmal begründete Stockwerkeigentümergemeinschaft in ihrer Existenz gesichert ist, dürfen gewisse Grundstücksteile von Gesetzes wegen nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Solche zwingend gemeinschaftlichen Teile sind:

  • der Boden, auf dem das Gebäude steht, inklusive Autoabstellplätze im Freien, Garten oder Kinderspielplatz;
  • alle Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und die Fertigkeit des Gebäudes verantwortlich sind, etwa tragende Mauern, Tragbalken und Dach, ebenso alle Teile, die die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen, beispielsweise Fassade oder Fenster;
  • alle Teile der Liegenschaft, die von allen respektive von der Mehrheit der Eigentümer benutzt werden – etwa das Treppenhaus, die zentrale Heizungsanlage oder elektrische Leitungen, die nicht ausschliesslich einer einzelnen Wohnung dienen.

Weitere gemeinschaftliche Teile

Neben den zwingend gemeinschaftlichen Teilen können auch x-beliebige andere Teile des Stockwerkeigentumsgrundstücks als gemeinschaftlich erklärt werden. Das geschieht häufig schon bei der Begründung des Stockwerkeigentums, die Eigentümer können diese aber auch später, in Form einer öffentlich beurkundeten Vereinbarung, bestimmen. Gebäudeteile, die von der Gemeinschaft als gemeinschaftlich festgelegt wurden, nennt man in der Rechtssprache «gewillkürte gemeinschaftliche Teile». Dazu zählen zum Beispiel:

  • Hauswartwohnung
  • Bastel- und Spielräume
  • Gerätezimmer
  • besondere Räume wie Lager- oder Abstellräume (wenn sie nicht schon zwingend gemeinschaftlich sind)
  • Autoeinstellhalle (wenn sie nicht schon zwingend gemeinschaftlich ist)

Info: Während zwingend gemeinschaftliche Teile immer gemeinschaftlich bleiben müssen, können gewillkürte gemeinschaftliche Teile durch eine Vereinbarung der Stockwerkeigentümer auch wieder zu Sonderrecht eines einzelnen Eigentümers erklärt werden. Zudem gilt die gesetzliche Vermutung, dass – abgesehen von den zwingend gemeinschaftlichen Teilen – alles Sonderrecht ist, was bei der Begründung des Stockwerkeigentums oder später, durch separate Erklärung, nicht für gemeinschaftlich erklärt wurde.

Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile

Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile ist Sache der Stockwerkeigentümergemeinschaft – sie ist also für Unterhalt und Reinigung, für bauliche Veränderungen, für die Verteilung der anfallenden Kosten, aber auch für die allfällige Vermietung von gemeinschaftlichen Liegenschaftsteilen zuständig.

Was mit den gemeinschaftlichen Teilen zu geschehen hat, bestimmt die Gemeinschaft in der gesetzlich vorgesehenen Stockwerkeigentümerversammlung. Als Mitglied der Gemeinschaft können Sie Ihre eigenen Ansichten in der Versammlung zwar vertreten, sie müssen sich aber den Beschlüssen der Mehrheit fügen.

Auch die Haftung für die gemeinschaftlichen Grundstücksteile liegt bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Wird beispielsweise ein Passant durch einen herunterfallenden Dachziegel verletzt oder ertrinkt ein Kind im Biotop auf dem Grundstück, muss die  Gemeinschaft dafür einstehen.

Das Sonderrecht an der Einheit

Das Sonderrecht räumt Ihnen im Hinblick auf Ihre Stockwerkeigentumswohnung eine alleineigentümerähnliche Stellung ein. Was genau zu diesem Sonderrecht gehört, lässt sich der sogenannten Begründungserklärung entnehmen, mit der die Gesamtliegenschaft in Stockwerkeigentum aufgeteilt wurde.

Tipp: Vergewissern Sie sich, dass die Begründungserklärung nicht in Form einer späteren, öffentlich beurkundeten Vereinbarung der Stockwerkeigentümer abgeändert wurde. Auskunft erhalten Sie beim Grundbuchamt.

Den Teil der Liegenschaft, der in Ihrem Sonderrecht steht, dürfen Sie allein nutzen, verwalten und baulich ausgestalten. Sie können Ihre Wohnung so gebrauchen, wie es Ihnen gefällt. Einschränkungen bestehen nur insofern, als Sie mit Ihrer Nutzung die Interessen der anderen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft nicht beeinträchtigen dürfen. Was Ihre Rechte betrifft, haben Sie also nahezu die gleiche Stellung wie ein Alleineigentümer. Allerdings kann das Reglement der Gemeinschaft gewisse Einschränkungen in den Benutzungsmöglichkeiten enthalten.Bestimmte Gebäudeteile lassen sich zu Sonderrecht erwerben, wenn sie in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Solche Stockwerkeinheiten können zusätzlich auch über getrennte Nebenräume verfügen, beispielsweise über einen Bastelraum im Keller oder ein Mansardenzimmer.

Solange keine gemeinschaftlichen Teile betroffen sind und andere Stockwerkeigentümer nicht benachteiligt werden, sind Sie in puncto Gestaltung und Innenausbau Ihrer Einheit völlig frei. Selbstverständlich müssen sich Ihre baulichen Aktivitäten im Rahmen der Bauvorschriften Ihrer Gemeinde bewegen – zum Beispiel in Bezug auf die Ausnützungsziffern.

Bauteile, die eine tragende Funktion haben oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, dürfen Sie auch dann nicht eigenmächtig verändern, wenn sich diese im von Ihrem Sonderrecht betroffenen Bereich befinden oder unmittelbar daran angrenzen; solche Bauteile sind zwingend gemeinschaftlich (siehe oben). Ohne Einwilligung der Gemeinschaft dürfen Sie also weder neue Fensterrahmen oder Dachfenster einsetzen noch die Sonnenstoren austauschen oder den Treppenabsatz vor Ihrer Wohnung umbauen.

Die Verwaltung der eigenen Wohnung

Das Recht, Ihre Eigentumswohnung zu verwalten, steht nur Ihnen zu; Sie allein bestimmen – im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften sowie des Stockwerkeigentümerreglements und allenfalls der Hausordnung –, wie Sie Ihre Einheit nutzen: ob Sie sie vermieten, sie mit Pfandrechten belasten oder ob Sie jemand anderem ein Wohnrecht einräumen. Allerdings dürfen Sie die anderen Stockwerkeigentümer in deren gesetzes- und reglementskonformer Nutzung ihrer Einheiten nicht beeinträchtigen. Die Einrichtung eines Kosmetiksalons in einer Wohnliegenschaft und das damit verbundene Kommen und Gehen von Kunden etwa müssten die anderen Eigentümer nicht zwingend akzeptieren. Auch die für den Unterhalt Ihrer Einheit notwendigen Arbeiten sind Ihre Sache. Sie selbst müssen Handwerker beauftragen und bezahlen, ein Budget für den Unterhalt oder den Umbau aufstellen und Ihre Einnahmen und Ausgaben buchhalterisch festhalten; der von der Gemeinschaft beauftragte Verwalter ist dafür nicht zuständig. Lassen Sie diese Aufgaben von einer Drittperson erledigen, müssen Sie für die Kosten allein aufkommen.

Info: Dass Sie für die Verwaltung Ihrer Einheit zuständig sind, heisst auch, dass Sie sich bei Baumängeln in einer neu erstellten Wohnung selbst zur Wehr setzen müssen. Die Mängelrüge und, wenn nötig, Massnahmen zur Unterbrechung der Verjährungsfrist sind allein Ihre Sache. Selbstverständlich können Sie mit dieser Aufgabe auch -eine Drittperson beauftragen.

Sie dürfen sich zur Wehr setzen

Mit dem Kauf Ihrer Stockwerkeigentumseinheit erwerben Sie nicht nur Rechte und Pflichten in puncto Benutzung, Verwaltung und baulicher Ausgestaltung, sondern auch Abwehrrechte gegenüber anderen Stockwerkeigentümern oder Dritten, die Sie in der Ausübung Ihres Sonderrechts behindern. Dann dürfen Sie sich wehren. Als Faustregel gilt: Als Stockwerkeigentümer haben Sie hinsichtlich Ihrer Einheit anderen Stockwerkeigentümern und Dritten gegenüber dieselben Rechte wie der Eigentümer eines freistehenden Hauses.

In Bezug auf andere Stockwerkeigentümer räumt Ihnen das Gesetz zudem weitere Ansprüche ein. Dazu zählen vor allem folgende Rechte, die grundsätzlich jedem Stockwerkeigentümer zustehen:

  • das Recht, die Aufstellung eines Stockwerkeigentümerreglements zu verlangen
  • das Recht, einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch das Gericht aufheben zu lassen
  • das Recht, einen Verwalter für die gemeinschaftlichen Teile einsetzen oder abberufen zu lassen

Sie haften für Ihre Eigentumswohnung

Für alles, was in Ihrer Wohnung geschieht, haften Sie persönlich als Stockwerkeigentümer. Lassen Sie beispielsweise die Badewanne überlaufen und werden dadurch gemeinschaftliche Teile oder die Räume eines anderen Eigentümers beschädigt, müssen Sie für den Schaden aufkommen. Achten Sie also darauf, dass Sie die für Ihre Eigentumswohnung erforderlichen Versicherungen abschliessen.

Info: Gewisse Risiken sind bereits abgedeckt über die in den meisten Kantonen obligatorische Gebäudeversicherung und die Grundeigentümerhaftpflichtversicherung, die die -Gemeinschaft für die Gesamtliegenschaft abschliessen muss. Lassen Sie sich beraten.

Das ausschliessliche Benutzungsrecht

Bestimmte Grundstücksteile sind zwingend gemeinschaftlich (siehe oben). Allerdings lässt sich an solchen Teilen ein ausschliessliches Benutzungsrecht – auch Sondernutzungsrecht genannt – begründen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Sie beispielsweise Ihren Gartensitzplatz oder Ihren Parkplatz allein nutzen können, auch wenn der Boden eigentlich zwingend gemeinschaftlich ist. Gesetzliche Bestimmungen in Bezug auf das ausschliessliche Benutzungsrecht waren lange Zeit nicht vorgesehen, vielmehr wurde es in der Praxis entwickelt. Ein ausschliessliches Benutzungsrecht setzt danach aber in jedem Fall die Begründung im Begründungsakt, durch das Reglement oder einen protokollierten Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung voraus.

Info: Seit dem 1. Januar 2012 bedarf es für den Beschluss zur Abänderung eines reglementarisch zugeteilten ausschliesslichen Benutzungsrechts zwingend auch der Zustimmung aller direkt betroffenen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer (Art. 712g Abs. 4 ZGB).

Ein ausschliessliches Benutzungsrecht kann zudem nicht formlos entstehen. Auch wenn eine Stockwerkeigentümerin einen bestimmten Teil der Liegenschaft über längere Zeit allein nutzen durfte, kann sie deswegen nicht Anspruch auf ein ausschliessliches Benutzungsrecht erheben. Dieses Recht muss ihr durch den Begründungsakt, das Reglement oder durch einen Beschluss der Gemeinschaft eingeräumt werden.Haben Sie ein ausschliessliches Benutzungsrecht an einem Gebäudeteil, dürfen Sie diesen zwar nutzen, jedoch nicht darüber verfügen. Sie können also beispielsweise Ihren Parkplatz in der Tiefgarage nicht an jemanden aus der Nachbarschaft verkaufen. Einzige Ausnahme ist das vom Bundesgericht anerkannte Recht eines Stockwerkeigentümers, sein ausschliessliches Benutzungsrecht an einen anderen Stockwerkeigentümer abzutreten (BGE 122 III 145). Darüber hinaus liegt die rechtliche Verfügungsmacht – wenn nichts anderes vereinbart wurde – allein bei der Gemeinschaft.

Das Entgelt für ein Sondernutzungsrecht zahlen Sie in der Regel mit dem Kaufpreis der Stockwerkeigentumseinheit. Eine periodische Abgabe – sozusagen einen Mietzins – müssen Sie deshalb nicht leisten. Im Gegenzug müssen Sie für den Unterhalt der Teile, die Ihrem ausschliesslichen Benutzungsrecht unterliegen, meist selbst aufkommen.

Gemeinschaftlich oder nicht?

Dass eine abgeschlossene Wohnung dem Sonderrecht unterliegt, ist eindeutig. Wie aber sieht es bei einer Dachterrasse oder beim Garagenplatz aus? Im Folgenden eine Übersicht über diejenigen Gebäudeteile, die immer wieder im Fokus respektive zur Diskussion stehen:

  • Dach und Dachterrasse: Beim Dach handelt es sich zweifelsohne um einen Bauteil, der für den Bestand des Gebäudes vonbesonderer Bedeutung ist. Es gehört deshalb zum zwingend gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft.
    Dachterrassen sind nicht dreidimensional abgeschlossen, können also auch nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Weil siezudem die äussere Gestalt des Gebäudes mitbestimmen, ist ihre Zuordnung zu den gemeinschaftlichen Teilen zwingend. Dies hat das Bundesgericht erneut bestätigt (BGE 5A_116/2011 vom 14.3.2011). Einzelnen Stockwerkeigentümern kann aber einausschliessliches Benutzungsrecht an einer Dachterrasse eingeräumt werden (siehe oben), was einen Einfluss auf die Kostenverteilung bei einer Renovation des Daches haben kann.
  • Balkon, Veranda, Loggia: Veranden und Loggien sind zwar nicht vollständig abgeschlossen. Doch weil sie funktional zur Stockwerkeinheit gehören und mit ihr zusammen ein wirtschaftliches Ganzes bilden, kann ihr Innenbereich zu Sonderrecht erklärt werden.
    Balkone sind zwar noch offener gestaltet als Veranden und Loggien, trotzdem finden sich heute viele Reglemente, die den Innenbereich des Balkons als Sonderrecht bezeichnen. Nicht zu Sonderrecht erklären lässt sich hingegen der fassadenseitige Bereich des Balkons. Einerseits bestimmen die Balkone in der Regel die konstruktive Gliederung des Gebäudes mit, anderseits hat ihr Aussenbereich einen wesentlichen Einfluss auf das äussere Erscheinungsbild. Deshalb gehört der Aussenbereich des Balkons zu den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. Entsprechend kann ein einzelner Stockwerkeigentümer seinen Balkon auch nicht ohne zustimmenden Beschluss der Gemeinschaft verglasen.
  • Boden, Garten und Gartensitzplatz: Der Boden gehört zu den zwingend gemeinschaftlichen Grundstücksteilen. In Bezug auf den Boden, und damit auch in puncto Garten, gilt also kein Sonderrecht. Auch Gartensitzplätze können – obwohl nur von den Bewohnern der dazugehörenden Parterrewohnung benutzt – nicht zu Sonderrecht erklärt werden. Stattdessen hält man hier ein ausschliessliches Benutzungsrecht fest. Ihren Gartensitzplatz dürfen Sie deshalb nicht beliebig verändern. Steht nichts anderes im Reglement, dürfen Sie zwar im üblichen Rahmen Topfpflanzen, Tische, Stühle und Sonnenschirm aufstellen. Aber das äussere, einheitliche Erscheinungsbild der Liegenschaft und die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer dürfen Sie durch Ihre Einrichtung nicht beeinträchtigen. Für eine Satellitenempfangsanlage, einen fest installierten Sichtschutz oder einen Wintergarten müssen Sie also die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer einholen. Mit welchem Quorum die entsprechenden Beschlüsse zu fassen sind, hängt von der geplanten Einrichtung ab. Auch wenn Sie Blumen, Büsche oder Sträucher pflanzen respektive entfernen möchten, ist dazu das Einverständnis der anderen Stockwerkeigentümer erforderlich, denn fest mit dem Erdreich verbundene Pflanzen sind zwingend gemeinschaftlich.
    Wollen Sie die Benutzungsweise Ihres Sitzplatzes ändern (Art. 647b ZGB), muss die Mehrheit der Stockwerkeigentümer mit mindestens 501/1000 Wertquoten zustimmen. Handelt es sich um eine Zweckänderung (Art. 648 Abs. 2 ZGB), müssen alle Eigentümer damit einverstanden sein. Ob eine blosse Änderung der Benutzungsweise oder eine Zweckänderung vorliegt, ist im Einzelfall zu bestimmen.
  • Fassade, Fenster und Sonnenstoren: Die Aussenmauern sind für den Bestand des Gebäudes notwendig und deshalb zwingend gemeinschaftlich. Der Aussenverputz wie auch der Fassadenanstrich bestimmen das äussere Erscheinungsbild wesentlich,weshalb auch sie zum zwingend gemeinschaftlichen Teil gehören.
    Auch Fenster gehören zum Bestand des Gebäudes. Handelt es sich um eigentliche Fensterfronten, die die Funktion von Abschlussmauern übernehmen, sind sie zwingend gemeinschaftlich. Gewöhnliche Fenster und Balkontüren dagegen können zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Weil sie aber das äussere Erscheinungsbild wesentlich beeinflussen, liegt der Entscheid über deren Gestaltung und Aussehen immer in der Kompetenz der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Deshalb stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, die Fenster dem Sonderrecht zuzurechnen. Praktischer wäre es, sie im gemeinschaftlichen Eigentum zu belassen und eine Bestimmung im Reglement aufzunehmen, die besagt, dass Unterhalt und Ersatz der Fenster zulasten desjenigen Eigentümers gehen, zu dessen Wohnung sie gehören.
    Auch Rollläden, Jalousien und Sonnenstoren beeinflussen das Aussehen des gesamten Gebäudes. Über ihre Gestaltung entscheidet somit – wie bei den Fenstern – die Gemeinschaft. Sie können grundsätzlich zum Sonderrecht geschlagen werden, doch ist dies kaum sinnvoll.
  • Autoabstellplätze: Abstellplätze im Freien oder auf dem Hausdach können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Denn es handelt sich dabei nicht um Räume, zudem sind Dach und Boden zwingend gemeinschaftliche Teile.

Parkplätze in Einstellhallen können dem Sonderrecht zugeteilt werden. Dazu müssen die Plätze von abschliessbaren Gittern umgeben sein; Bodenmarkierungen allein genügen nicht.

Die Wertquote

Den Anteil am Wert der gesamten Liegenschaft beziffert die sogenannte Wertquote (Art. 712e Abs. 1 ZGB). Sie wird in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben. Dies muss seit 1. Januar 2012 nicht mehr zwingend in Hundertsteln oder Tausendsteln erfolgen; jeder Nenner ist möglich, beispielsweise auch 1/3 und 2/3 oder 25/100 und 60/100 und 15/100. Keine Vorschriften enthält das Gesetz im Hinblick auf die Berechnung der Wertquoten.

Die Bedeutung der Wertquote

Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie meist mit bereits festgelegten Wertquoten konfrontiert. Trotzdem sollten Sie Ihre Quote genauer unter die Lupe nehmen, denn sie ist von zentraler Bedeutung:

  • Die Wertquote nennt Ihren Miteigentumsanteil an der Gesamtliegenschaft.
  • Die gemeinschaftlichen Kosten werden – wenn nicht ein anderer Kostenverteiler festgelegt wurde – nach Wertquoten aufgeteilt.
  • Bei bestimmten Geschäften ist für die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht nur ein Mehr nach Köpfen, sondern auch nach Wertquoten erforderlich.

Keinerlei Aussagekraft hat die Wertquote hingegen, wenn es um den Verkehrswert und den Kaufpreis einer Stockwerkeigentumseinheit geht. In diesem Zusammenhang sind andere Faktoren relevant, beispielsweise die Situation auf dem Immobilienmarkt.

Die Berechnung der Wertquote

Als Grundlage zur Berechnung der Wertquote dient in der Praxis die Gesamtfläche der Wohneinheit, also das Innenmass ohne Balkone, Kamine und Installationsschächte. Die errechnete Fläche wird zum Faktor 1,0 eingesetzt; die Grundflächen von Balkonen, Kellern, Waschküchen, Garagen und weiteren Nebenräumen, die weniger intensiv nutzbar sind, werden zu einem reduzierten Faktor (0,25 bis 0,6) berücksichtigt. Das Resultat, umgerechnet in Tausendstel (bzw. seit 2012 neu «in Bruchteile mit einem gemeinsamen Nenner»), ergibt die «rohe Wertquote». Diese wird mit Gewichtungsfaktoren weiter verfeinert. So finden Aspekte wie Lage, Höhe, Besonnung, Aussicht und weiteres Eingang in die Berechnung. Die korrekte Bestimmung der Quoten ist äusserst schwierig und sollte deshalb von einer Fachperson vorgenommen werden.

In Kooperation mit:

© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.
Der Inhalt dieses Artikels stammt aus dem Beobachter-Ratgeber «Stockwerkeigentum» und wurde an Brixel zur online-Publikation lizenziert. Hier geht’s zum Buch: https://shop.beobachter.ch

Über den Autor
Beobachter Edition
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© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.

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