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Mieter oder Eigentümer

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Kaufen ist günstiger als mieten – mit diesem Slogan wollen Banken und Immobilienmakler ihren potenziellen Kundinnen und Kunden den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung schmackhaft machen. Doch der Entscheid, die gemietete Wohnung zugunsten eines Eigenheims aufzugeben, lässt sich nicht auf die rein finanzielle Ebene reduzieren. Er muss in jedem einzelnen Fall genau überprüft und auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmt werden.

Eine entscheidende Rolle spielt dabei die eigene Zukunftsplanung: Besteht etwa das Risiko, den Arbeitsplatz zu verlieren, befindet sich die Beziehung in einer Krise oder ist in den nächsten zwei, drei Jahren ein längerer Auslandsaufenthalt geplant, so ist die Mietwohnung sicher die bessere Alternative. Sie kann meist innert dreier Monate gekündigt werden und bietet die nötige Flexibilität. Sind die persönlichen Verhältnisse hingegen gefestigt und die Aussichten für die nächsten Jahre klar, kann der Wechsel zum Wohneigentum eine gute Alternative sein. Er sollte aber umfassend geplant werden.

Tipp: Machen Sie sich rechtzeitig vor dem möglichen Kauf von Wohneigentum Gedanken über Ihre persönliche Situation und Ihre Pläne für die nächsten zwei bis fünf Jahre. Spielen Sie dabei mehrere Szenarien durch und überlegen Sie sich, welche Auswirkungen diese auf einen Kaufentscheid haben.

Ein Volk von Mietern

Gemäss Schätzungen besitzen 38 Prozent der Schweizer Bevölkerung ein Haus oder eine Wohnung. Obwohl dieser Anteil gestiegen ist, bildet die Schweiz im internationalen Vergleich immer noch das Schlusslicht in Sachen Wohneigentum. In Deutschland und Österreich liegt der Anteil klar über 50 Prozent, in Frankreich über 60 und in Rumänien gar bei 97 Prozent.
(Quelle: Eurostat/LBS Research/BWO, 2013).

Für die vergleichsweise tiefe Wohneigentumsquote in der Schweiz sind folgende Gründe mitverantwortlich:

  • Die Schweiz hat einen grossen Bestand an Mietwohnungen.
  • Die Mietwohnungen weisen im Vergleich zum Ausland einen hohen Standard auf und sind oft gut gelegen.
  • Das Angebot an freien Mietwohnungen ist – ausserhalb der Ballungszentren – ausreichend gross.
  • Zahlreiche Baugenossenschaften haben in den letzten Jahren hochwertige Wohnungen zu zahlbaren Preisen erstellt.
  • 75 Prozent der Mieterinnen und Mieter fühlen sich gemäss der eidgenössischen Verbrauchserhebung in ihrer Wohnung wohl.
  • Das Leben in der Stadt liegt wieder im Trend. Obwohl dort heute vermehrt Eigentumswohnungen gebaut werden, ist ein Grossteil der Wohnungen in städtischen Zentren immer noch nur zur Miete zu haben. In der Stadt wird traditionellerweise in Mietwohnungen gewohnt.
  • Gerade bei sehr hochpreisigen Wohnungen zieht es die Kundschaft vor, diese zu mieten statt zu kaufen.
  • Die Ansprüche an die Lage und den Ausbau eines Eigenheims sind in der Schweiz mehrheitlich sehr hoch und deshalb nicht immer bezahlbar.

Langsamer Trend zum Eigenheim

Trotz des guten Angebots an Mietwohnungen träumen gemäss einer Studie der ETH Lausanne 82 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer von einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Noch zu Beginn der Neunzigerjahre hätten sich nur die wenigsten diesen Traum erfüllen können. Baupreise und Hypothekarzinsen erreichten damals Rekordhöhe, und die Beschaffung des Eigenkapitals war wesentlich schwieriger. Das sieht heute anders aus:

  • Die Hypothekarzinsen bewegen sich auf rekordtiefem Niveau. Das gilt selbst für feste Hypotheken mit langen Laufzeiten von bis zu zehn Jahren. Dadurch lässt sich die finanzielle Belastung tief halten und ist auf Jahre hinaus planbar.
  • Seit 1995 kann Geld aus der 2. Säule (BVG) und der Säule 3a zum Erwerb von Wohneigentum genutzt werden. Dadurch ist es einer breiteren Schicht möglich geworden, das Eigenkapital für einen Haus- oder Wohnungskauf aufzubringen.
  • Insbesondere im städtischen Umfeld werden vermehrt Eigentumswohnungen gebaut.

Dass Wohneigentum heute für eine breitere Bevölkerungsschicht erschwinglich ist als noch vor rund 20 Jahren, zeigt der sogenannte Housing Affordability Index (HAI) Composite, der in der Schweiz von der Grossbank Credit Suisse erhoben wird. Damit lässt sich berechnen, welchen Anteil des Haushaltseinkommens Eigenheimbesitzer für Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt aufwenden müssen. In der Schweiz betrug dieser Anteil zu Beginn der Neunzigerjahre 68 Prozent für Einfamilienhausbesitzer und 45 Prozent für die Besitzer von Eigentumswohnungen. 2014 waren es nur noch 20 respektive 17 Prozent.

Miete und Eigentum im Direktvergleich

Vor- und Nachteile lassen sich zahlreiche aufführen – sowohl von Mietobjekten als auch von einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus. Die untenstehende Tabelle zeigt die Hauptkriterien, die Sie in Ihre persönliche Abwägung einbeziehen sollten.

Vor- und Nachteile von Kauf und Miete

Kauf

+ Kein Kündigungsrisiko

– Wohnortwechsel wird aufwendiger und riskanter (Verkauf oder Vermietung nötig)

+ Mehr Komfort und Platz

+ Gestaltungsfreiheit in den eigenen vier Wänden

+ Im Vergleich zur Wohnungsmiete oft tiefere monatliche Belastung

– Reduktion des Sparguthabens durch die Investition ins Wohneigentum

– Verlust des Zinsertrags auf dem Sparguthaben

– Finanzielle Bindung durch Hypothekarschuld

– Möglicher Wertverlust (= Verlust von Eigenkapital), wenn sich die Lage verschlechtert oder die Nachfrage ändert

– Unterhalt und Reparaturen sind selber zu bezahlen.

+ Mögliche Steuervorteile dank Abzug von Schuldzinsen und Aufwand für werterhaltende Arbeiten

Miete

+ Hohe Mobilität dank kurzer Kündigungsfristen

– Risiko einer Kündigung

– Abhängigkeit vom Liegenschaftenbesitzer

+ Mit Ausnahme der städtischen Zentren grosses Angebot an qualitativ guten Wohnungen in allen Preislagen

– Keine grossen Veränderungen an der Wohnung möglich

+ Keine finanzielle Bindung

+ Sparguthaben kann eventuell gewinnbringend angelegt werden

+ Unterhalt und Reparaturen – abgesehen von einfachen Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten – gehen zulasten des Liegenschaftenbesitzers.

– Mietzinsschwankungen

– In fast allen Kantonen keine Steuerabzüge möglich

Eine wichtige Entscheidungshilfe vor dem Kauf eines Eigenheims ist ein erster provisorischer Kostenvergleich zwischen Ihrer Mietwohnung und aktuellen Angeboten auf dem Immobilienmarkt. Die dazu nötigen Angaben zu den Zinssätzen für Hypotheken finden Sie auf den Internetseiten der Banken, aktuelle Verkaufsangebote in Ihrer Region in der Zeitung oder ebenfalls im Internet. Auf den Internetseiten vieler Banken können Sie einen solchen Kostenvergleich auch direkt online vornehmen.

Zu beachten ist aber: Der Vergleich zwischen Miet- und Eigentumswohnungen ist nur bedingt möglich. Denn in den seltensten Fällen könnten Sie dieselbe Wohnung mieten oder kaufen.

In Kooperation mit:

© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.
Der Inhalt dieses Artikels stammt aus dem Beobachter-Ratgeber «Der Weg zum Eigenheim» und wurde an Brixel zur online-Publikation lizenziert. Hier geht’s zum Buch: https://shop.beobachter.ch

Über den Autor
Beobachter Edition
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© 2018 Beobachter-Edition, Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich.

Weiterführende Literatur

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